Законодательство регулирующее отношения с управляющей компанией
Правовое регулирование управляющих организаций
На сегодняшний день является актуальной проблемой в сфере правового регулирования деятельности управляющих компаний. В связи с этим был принят закон No 255-ФЗ, который установил обязательное лицензирование для организаций управляющей сферы: при наличии соответствующей лицензии управляющие организации несут ответственность за нарушение законодательства относительно правил осуществления предпринимательской деятельности;
Правовое регулирование деятельности управляющих организаций осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее ЖК РФ), а так же рядом нормативных актов, целью которых является обеспечение безопасных условий проживания граждан и поддержание достойного уровня общественного имущества на многоквартирных домах.
На основании статьи 162 ЖК РФ регулирующая договорные основы управления многоквартирными домами статья 164 не содержит правовой регламентации ответственности управляющих организаций в связи с неисполнением обязательств. Это приводит к возникновению ряда проблем, которые создаются правовыми практикам при осуществлении деятельности управляющей организации и ее нарушениях прав граждан — жильцов многоквартирных домов
Сфера ЖКХ отличается от других отраслей тем, что имеется потенциал нанесения ущерба широкому кругу лиц. Именно поэтому внесение изменений и проведение лицензионного контроля позволяет предупредить нарушения законодательства о деятельности управляющих компаний, а при выявлении нарушений для управляющей компании применяется административное наказание по статье 2 закона N99-ФЗ (в случае выявления нарушителей — меры административного воздействия).
Для усовершенствования системы правового регулирования управляющих организаций необходимо применение систем мер осуществления законности в жилищно-коммунальном хозяйстве, проведение политики усовершенствования праваго регулирующего воздействия должно происходить вместе с экономическими отношениями, социальной политикой и политической системой. [/stextbox]. Современные нормативные акты не устанавливают точных требований к системе деятельности управляющих организаций. Как правило, в своей работе управляющие организации руководствуются нормами жилищного кодекса и другими актами, которые определяют основные требования для эксплуатации многоквартирных домов.
Но, в целом эти нормативно-правовые акты представляют собой указания для управляющих компаний. Однако, они не являются правилами или предписаниями управляющей компании; их к ней можно отнести управляющие организации и другие специализированные предприятия
С юридической точки зрения, нарушение правил эксплуатации МКД не является нарушением. Однако стоит отметить тот факт что если нарушителями являются действия (бездействие) управляющей организации или ее представителя без выделения финансирования и установления соответствующих функций, то именно управляющая организация несет гражданско-правовую ответственность перед собственниками жилья; а так же будет обязана возместить расходы в случае их возникновения.
В целом, можно сказать о ряде существенных проблем в правовом регулировании управляющих организаций. К ним относятся: ) отсутствие определения понятия «управляющая организация»;
«управление многоквартирным домом управляющей организацией»
; у управляющей компании отсутствует система правового контроля, а также защиты собственности и ответственности.
Тем самым, очевидной является необходимость совершенствования законодательства в области управления многоквартирными домами путем усовершенствования действующего закона и выработки ряда рекомендаций для правоприменительной практики по вопросам деятельности управляющих организаций.
В современных условиях особую важность приобретает комплексный подход к правовому регулированию деятельности управляющих организаций, необходимо создание системного подхода в системе правовой регулирования и защиты субъектов от административного давления. [/stextbox] Общественные организации граждан (государственные ассоциации) могут стать движущей силой реформ по реализации права на деятельность управляющих компаний: разработка правовых норм относительно условий расторжения договорных отношений с управляющими организациями; а также законодательные нормы о порядке прекращения договора между ними.
В первую очередь, нужно разработать и принять правовые нормы о защите управляющих организаций от административного давления. Эти меры позволят собственникам избежать штрафов за незаконную деятельность по выбору управляющей организации в Российской Федерации при соблюдении определенных условий выбора.
В качестве инструментов совершенствования правового регулирования управляющих организаций необходимо использование следующих методов: – проведение реформ на федеральном, региональном и муниципальных уровнях; – создание общественных объединений граждан или ассоциаций управляющих компаний.
В представленном документе отражены наиболее важные проблемы в сфере ЖКХ и устранения пробелов законодательства.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: Издательство «Омега-Л, 2010. – 72 с.
Блог
Сколько разговоров по поводу прозрачности работы УК, про удобство для собственников помещений и прочих красивых фраз было сказано о работе управляющей компании.
Но тут, как всегда неожиданно для Д.А. Медведева из-под пера Дмитрия Анатольевича выскочило Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г No 331
Внесены изменения в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
(далее по тексту – Постановление №331).
В Постановлении No331 прописаны новые методы работы с собственниками, но для тех кто не захочет меняться государство приготовило «подарок» в виде штрафной санкции – 250 000 рублей.
В новых Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. No 416 (далее – ПравилаNo416) появилась новая глава VII «Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в МКД при осуществлении управления многоквартирным домом».
- либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора (далее – представительство УК).
- в действующий офис УК
Обратите внимание, что и офис УК и МФЦ являются представительствами УК.
И на весь город, который находится в пределах муниципального образования (читаем – МФЦ), не будет одного представительства. Одно из них должно быть расположено вне территории данного поселения или городского округа с внутригородским делением либо по месту расположения МКД и управляющей организации, управление которыми осуществляет такая управляющая организация; а именно: «муниципальное образование — городской округ» со своим муниципальным районом, городом федерального значения», — это месторасположение принадлежит муниципалитету».
Согласно п.28 Правил No416 «внутренний район — муниципальное образование на части территории городского округа с внутригородским делением, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные или другие органы местного самоуправления».
- оказания любой помощи собственнику по возникающему у него вопросу, связанному с управлением МКД.
- приема собственников помещений;
- предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы;
В данном пункте прямо сказано, что «общение» с лицами из МКД производится только между собственниками или пользователями помещений в доме.
В таких случаях люди, пришедшие в офис с фразой «мне любовница поручили» или «я арендатор», идут лесом.Всем известно, как собственник помещения с ноги выталкивает хозяина из квартиры и требует немедленно его принять.
При этом, как правило, произносится сакральная фраза «У меня нет лишнего времени» и затем вторая: «Я не могу больше ждать».
В таком случае прием должен осуществлять не «тот парень», а лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации (иных уполномоченых лиц).
. В связи с тем, что теперь есть официальные приемные дни для приема граждан и госорганов, Правительство решило упорядочить запись на приём в УК: ;
- по телефону управляющей организации или с использованием ГИС ЖКХ.
- непосредственно в представительстве управляющей организации;
Осуществляя запись на прием, сотрудник УК должен выяснить:
- наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения;
- статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок.
Сотрудники УК должны уточнить информацию о характере работы и сообщить об этом в журнал личного приема.
- должность лица, осуществляющего прием.
- дату приема;
- информация о заявках в АДС;
Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения, имеющего право пользования жилым помещением. И все это замечательно выглядит по сравнению с тем, что ГЖИ теперь может трактовать нарушение лицензионных требований как невыполнение любого из вышеуказанных условий и штраф 250 000 рублей за каждое его неисполнение!
Ну, а мы в рамках нашей СRМ «» в течение 3 недель сделаем модуль записи на прием в УК, где будут:
- автоматическое формирование журнала записи на прием и документов для передачи жителям.
- время приема и уведомления с задачами для сотрудников;
- напоминания сотрудникам и жителям;
- свободные окна для записи на прием;
Компания «Бурмистр.ру» создала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, которая автоматизирует работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела; бухгалтерии.
В приложении жители смогут записаться на прием к своему УО или ТСЖ, подать показания ИПУ и заявку в диспетчерскую.