Участок на аренду как разделить частьям по закону

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ аренда земли, то есть передача своего земельного участка во временное пользование за оплату (ст.

260 ГК РФ), а также право пользования землей могут иметь отдельные участки земель или их части в имущественных отношениях по распоряжению и владению) либо быть реализованы путем заключения договора аренды одной из частей недвижимости — часть ее собственности (статья 22 ЗК). Это одно правило не соблюдается законом: сделка может оказаться ничтожной; арендатор же получит штраф от государства при недостатке средств на содержание имущества.

Второе требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст 39.1 ЗК РФ о продаже земли только после проведенного аукциона (акции).

Исключение составляют участки, полученные некоммерческим товариществом под дачи или огороды (п.п). В этом случае земельный пай выдается без проведения аукциона в течение 30 дней с момента оформления документов на приобретение земельного участка для садоводства и огородничества: п.1 ст 378 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В первую очередь собственнику стоит помнить, что есть участки делимые и неделимые. Первая категория — это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению (ст 88 ЗК РФ).

Если оба требования соблюдены, придется выделить часть из общей площади собственной земли и четко обозначить границы арендуемой.

Это можно сделать двумя способами: если все условия выполнены – выделять участок в отдельную площадь (знайте как ), а затем индивидуализировать его — так будет выглядеть межевой план на руках у кадастрового инженера; чтобы впоследствии получить на руки новый земельный надел или другие документы).

После этого потребуется согласовать с контролирующими органами возможность сдавать участок в аренду.

Межевание позволяет зарегистрировать часть земли на учет в Росреестре как отдельную недвижимость, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: — ). Регистрация дает возможность определить участки из общей земельной площади и поставить их под особый контроль государственных органов.

При внесении изменений, которые бы запретили совершать сделки с землей без межевания (с 01 января 2018 г.), придется проводить процедуру межения до сих пор не обязательно для собственника участка земли). Но эти изменения так и остаются вне закона: процедура оформления должна быть проведенной по старинке – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенными на нем границами ;

План-приложение к договору может быть представлено в качестве подтверждения индивидуальных характеристик участка, если договор не нуждается во государственной регистрации.

В постановлении Пленума Верховного Арбитражного суда (далее – Президиум) от 17.11.2011 No 73, указывалось на то, что в законах не предусмотрено обязательное выделение границ самостоятельного участка и присвоение этой части отдельного кадастрового номера.

Аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа (ст. 74).25 ЗК РФ, ст. 609 ГК). Когда речь идет о целом участке земли (например: участок площадью около 1000 м2) – арендодатель может зарегистрировать сделку без межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела возможна только после регистрации информации об арендованной территории (п. 3. ст. 44 ФЗ 218). [/stextbox]Но регистрация сделки может состояться или одновременно с регистрацией этой доли участка на кадастровый учет, либо до ее постановки на учёт и для государственной регистрации этого права в ЕГРН) или перед тем как внести сведения о ней в земельный реестр (далее – Росреестр), но не ранее 12 месяцев;

Рекомендуем прочесть: Куда жаловаться на водоканал нарофоминска

Но собственники могут продлить этот договор или заключить новый. Для этого им необходимо провести межевание перед заключением договора аренды, что может быть сделано с соблюдением всех правил и норм;

В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.
Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.

Для оформления участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть здесь).

Стоимость сделки.
Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.
Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела.
Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.

При отсутствии какого-либо из существенных условий договор аренды не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Название документа, дата и место подписания;
Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:

почтовый и фактический адрес, номер телефона.
ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);

От лица организации в договор необходимо внести:

полное наименование (по уставным документам);
ФИО и должность руководителя или иного лица;
реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
юридический и фактический адрес, номер телефона.

Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.
Цели использования части участка.
Описание арендуемой доли участка.
Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
Порядок решение спорных моментов.
Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
Возможность . Данный пункт вносится по желанию сторон.
Права и обязанности всех сторон.

Важно!

Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

В процессе оформления договора на аренду части земельного надела необходимо учитывать особые требования, которые предъявляются к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды.

Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.
Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.

Земельный кодекс не должен противоречить кадастровым документам на земельные участки, которые сдаются под экологически опасные производства и строительство дома.

На подведомственной территории земельные участки могут быть использованы для небольших магазинов, частных аптек и салонов красоты. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо. Например: парковка (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочные сделки без указания точной даты завершения [1].

По соглашению сторон арендные договоры можно расторгнуть по желанию одной из них, но при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

В отношении целевых земель существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный менее 5 лет) и долгосрочный договор.

Участки (части участков) сельхозназначения можно арендовать на период от 3 до 49 лет, территории под жилищное строительство и присобственное хозяйство – только после 10-ти лет.

Если в договор на аренду этих земель не включена дата прекращения сделки, то сделка действует до тех пор пока срок аренды этой земли будет равен максимуму.

При подписании нового договора аренды арендатор имеет право письменно уведомить собственника участка о намеренье заключить договор на новый срок.

При этом если действующий документ прошел процедуру регистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед другими претендентами на аренду данной территории (ст. ).