Стоит ли покупать квартиру на котловане
На стадии котлована или готовую? Когда на самом деле выгодно покупать жильё
Вложить деньги и подождать, пока построится дом? Этот вопрос чаще всего задают те люди, кто собирается приобрести квартиру в новостройке.
Цены на готовую квартиру в новостройке могут отличаться от цен, находящихся внутри дома.
У покупки жилья на стадии котлована есть свои преимущества и недостатки.
Комментируя результаты исследования аналитика ИК ‘Фридом Финанс’ Валерия Емельянова, на ранней стадии строительства цены за метр жилья в среднем выше.
В некоторых проектах дисконт достигает 60%. Например, в домах, которые расположены вблизи новых станций метро и МЦК: — Предупредить о размере скидки практически невозможно, поскольку цена на «котлован» установлена самим застройщиком или же фиксируется им по факту продажи квартир до сдачи объекта (причем стоимость соседних проектов зависит от цены соседей), а итоговая ценовая оценка складывается из нескольких факторов – спроса покупателей квартиры с соседнего участка/в Москве-городе плюс рост ипотечной ставки…
В домах, которые находятся в пешей доступности от метро и МЦК. Поэтому заранее узнать размер дисконта невозможно – его устанавливают на глаз сам застройщик или продавцы по оптовым ценам из расчета спроса покупателей жилья (в зависимости от стоимости соседних проектов), цены соседних домов — это уже рыночный ценник, который зависит еще от множества факторов: предложения других квартир, размера ипотеки, величины ипотечной ставки в стране и многих прочих.
Валерий Емельянов считает, что большинство новостроек не успевают сдаться в срок и сдаются на три-шесть месяцев позже заявленной даты. — Это может быть выгоднее для покупателя: он сможет удержать деньги до сдачи дома (в среднем по два года), а за это время сумма вклада вырастет примерно так же 15–20% от цены строящейся квартиры!
— В случае с ипотекой сэкономить можно не только на цене, но и на процентах.
Покупатель может зафиксировать ставку на много лет вперед, чтобы не ждать завершения строительства. В этом случае ему вдвойне выгоднее приобрести готовое жилье и получить льготную скидку от 5 до 6% за квартиру без отделки — это сэкономит время при переездах из готового жилья во вторую комнату или больше…
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
На что влияет переход на эскроу-счета и почему строиться в Москве лучше всего ранним этапом строительства
В ходе ажиотажного спроса на рынке новостроек прогнозировали, что квартиры будут продаваться по более высокой стоимости в отличие от готового жилья. Прогнозировалось увеличение цены до 10% или 50% с переходом к эскроу-счетам и снижением разницы между начальной стоимостью объекта (фактически 25%).
В прогнозе на переход к эскроу-счетам учитывалось, что новостройки будут продаваться по более высоким стартовым ценам и разница между начальной стоимостью и окончательной сократится.
Это прогноз в какой-то мере оправдался. Например, до 2023 года средняя цена квартиры на стадии котлована и готового дома составляла порядка 25%.
На этапе котлована и готового жилья в моменте у девелоперов больше нет необходимости стимулировать продажи на ранней стадии строительства, что сократило разницу до 15%. Об этом сообщил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов : «Эксроу-счета снизили разность цен экспонируемых предложений от застройщиков» Александр Литинецкая.
В 2020 году стоимость квадратного метра в комфорт-классе на этапе котлована составляла 198 тыс. руб, а после его введения — 213 тысяч рублей »
«При росте цен на стартовых цены в 2 раза по сравнению с прошлым годом разница составит 8%», — рассказала она.
По оценке «Метриума», за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность составляет 12–10%.
По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя год назад этот показатель был выше — 31%. Доля продаж жилья по эскроу осталась большой: доля квартир с эскроу остается высокой и продолжает расти до сих пор – почти две трети всех проектов находятся еще во владении застройщиков. На старте строительства было заключено 60% договоров (в 2023 г )и уже 10% при реализации квартиры через строительство). В прошлом году их заключали 73% покупателей от общего числа построенных объектов; а в этом г 9%.
Эксперты ГК «Инград» считают, что с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.Кроме схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом.
В 2020 году на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний спрос был ажиотажным. Квартиры, купленные в начале года по программе «Легкая регистрация» могли выиграть еще больше от стоимости дореформенного жилья
«Бон Тон» сообщает, что до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в жилье массового сегмента составляла от 20% и выше. В 2020 году рост цен составил 20 процентов по комфортному классу (до 25%).
«Но здесь в действие вступили другие механизмы, и главным фактором удорожания стал не эскроу-счета или срочные кредиты на рынке недвижимости», — поясняли аналитики банка.
Читайте также ГК «Инград» рассматривает увеличение цен на квартиры в ходе котлована и финальных стадиях.Сейчас разница между ценой квартиры на этапе котлована и ценами высокой стадии готовности составляет 27% – 55%.
Есть случаи, когда она достигала 100%.
В среднем цена на недвижимость растет примерно до 50% готовности дома, после чего рост стоимости к моменту ввода здания небольшой.«Раньше показатель был в пределах 20–30%, теперь он составляет около 20%», — сообщил директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.По его словам, вложения средств на строительство жилья оказались невыгодными из-за падения доходности депозитов и общей неопределенности. «Среди всех инвестиционных сделок доля инвестиций приходится примерно 20%», — пояснил он (А101)
Вложения в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, считает Дмитрий Цветков из ГК «А101».
Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 75%. Если говорить о годовом росте цен в Новой Москве и Московской области за 2020 г. подорожали примерно 32% квартир.
В проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше по сравнению с прошлым годом.
«В нынешнем году наблюдается дефицит предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой».
, — пояснил он.
На этапе котлована и финальной стадии стоимость квартиры зависит от стоимости проекта, количества собственных средств застройщика (при его участии) или наличия проектного финансирования. Некоторые компании уже отказались на момент начала строительства продавать готовые корпуса — в таких случаях они сводят свои затраты к минимуму», — рассказала Мария Литинецкая.
В одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен, что подтверждается в расчетах по срокам строительства. Например, однушка или трешки могут вырасти на 20% и только 9% за время постройки», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Из 600 проектов на первичном рынке Москвы только пять показали рост цены 30% и более с момента старта. А если взять динамику по однокомнатным квартирами, то их уже девять», – отметила она в эфире телеканалов Москва — Минск
Если человек снимает жилье, то пока достроится дом ему придется как минимум два года арендовать квартиру.
Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс.
То есть за два года строительного цикла ему придется потратить почти 1 млн руб. на аренду квартиры, то необходимо будет получить более чем миллион рублей для того чтобы его новая квартира подорожала в несколько раз!
«Котлован выгоден для тех, кто уже имеет жилье и думает о покупке еще одной квартиры в инвестиционных целях или же по наследству»
— В настоящее время, несмотря на введение эскроу-счетов и гарантии возврата средств застройщикам (в случае банкротства) риски при инвестировании остаются прежними.
Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета.
Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке через полгода с момента вложения деньги потерять будет невозможно — они уже сильно обесценились.
Если человек не готов кропотливо анализировать такие обстоятельства или выбранный проект уже содержит риски, ему будет разумнее вложиться попозже.
, — рекомендует она.
Невыгодной может оказаться покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительства у которых невысокий.
Ирина Доброхотова рассказала, что в последнее время «излишне большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы и базовая студия) часто продают по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительства все равно нельзя, покупку придется делать сразу после сдачи объекта».
— Использование эскроу-счетов снижает риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщика.
Важно понимать, что эскроу-счета не гарантируют качество выполненных работ.
На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты.