Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя в ипотеку
Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя
В настоящее время право распоряжения недвижимостью имеют не только физические лица. Более того, некоторые компании владеют квартирами и жилыми домами; это позволяет им продавать объекты недвижимости без участия физических лиц по стандартной схеме сделки с участием фирмы.
Чтобы купить квартиру у юридического лица, риски покупателя оценивают в первую очередь — на нюансы продажи с участием организации.
В любом крупном сделке наличие юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств.
Общеизвестные опасности, с которыми могут столкнуться обычные граждане при покупке квартиры у юридического лица:
- Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.
- Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
Индивидуальная цена является показателем истинной стоимости, чтобы избежать проблем с мошенниками и законными действиями.
- Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.
В любой из этих ситуаций можно остаться без денег и собственности, обвинив во всем собственную доверчивость.
В зависимости от вида сделки и собственности нужно привлечь юриста, который проверит сделку на юридическую чистоту и подготовит полную документацию для оспаривания.
Если перед вами стоит задача купить квартиру от юридического лица, проверяют саму организацию и историю владения конкретным объектом недвижимости.
При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого из указанных в договоре фактов относительно:
- объекта;
- собственника и покупателя;
- условий сделки.
На рынке недвижимости важно, каким образом будет реализовано жилье. Самым распространенным случаем покупки квартиры от юридического лица является на первичной или вторичной основе: организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать свою собственность до сдачи дома в эксплуатацию либо уже после сданного объекта строительства.
Нередки случаи, когда застройщик реализует новостройки от собственного имени или с позиции подрядчика. Однако таких случаев не так уж много: в первую очередь на первичном рынке квартир мошенничество встречается реже и чаще, чем во вторичном секторе рынка недвижимости. Если сделка совершается впервые — привлечение своего юриста является необходимостью, которая убережет покупателя сделки от рисков и сделает заключение сделок безопасным делом.
Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку.
Банки давно работают с застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Это позволяет им более легко и просто получить выгодные условия кредитования для покупки жилья в будущем — без каких-либо затруднений проконтролировать сделку на предмет легитимности сделки или самого объекта строительства.
Однако существуют и опасности, когда в процессе сделки возникают накладки с согласованием кандидатуры заемщика или подготовкой необходимой документации.
Часто банк отказывает в заключении сделки на самом последнем этапе подготовки к подписанию договора, выявив проблемы с КИ или платежеспособностью.
В такой ситуации важно быть защищенным условиями договора, учитывающим риски отмены сделки по независимым от заемщика причинам.
В большинстве случаев расчеты проводятся безналичным способом, средства на счет зачисляются автоматически. Если же по условиям сделки требуется получение наличными денег – следует позаботиться о правильном оформлении:
- Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.
- Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
При оформлении купли-продажи с юрлицом важно помнить, что это имеет значение для защиты своих интересов и не допустить оспаривания сделки в суде.
- Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
- Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
- Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
- Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.
- Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
- Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.
После получения выписки из Росреестра, подтверждающей переоформление собственников квартиры в собственность или с продлением права собственности на нового владельца сделки признаются завершенными.
Если физлицо подтверждает свои полномочия паспортом, для сделки с юрлицами потребуется гораздо больше документации.
юридическому лицу, претендующему на продажу квартиры в ином городе или поселке с правом продажи жилья потребуется предоставить полный пакет документов:
- Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.
- Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
- Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
- Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.
В общем порядке проверяются документы на приобретаемый объект (техническая, кадастровая документация), выписка ЕГРП.
Если планируется приобретение объекта первичного фонда недвижимости, то рекомендуется поручить эти мероприятия юристу-профессионалу в имущественных правах и гражданском законодательстве (не должно быть обременений или запретов на регистрационные действия). При покупке объектов вторичной собственности следует проверить наличие зарегистрированного права у другого собственника.
Накануне сделки стороны должны решить, кто будет оплачивать процедуру оформления сделки:
- Заверение договора в нотариальной конторе – минимум 2 тысячи рублей (определяется в зависимости от региона, особенностей оформления, вплоть до цены квартиры).
- Регистрационная пошлина – около 2 тысяч рублей.
- Согласие супруги, заверенное у нотариуса – около 2 тысяч рублей.
В процессе подготовки документов возникает много дополнительных расходов, которые нужно учитывать при согласовании итоговой стоимости сделки. Гарантированно составленный договор купли продажи у юридического лица определяет успех и степень удовлетворенности сторон сделками
В любом соглашении есть определенные условия, и важно знать их особенности для того чтобы в дальнейшем не столкнуться с неисполнением условий сделки или попыткой оспорить сделку.
В процессе подготовки к покупке квартиры на юрлиц ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, в том числе основного документа – договора купли-продажи.
Скачайте образец:
К обязательным реквизитам договора относят: (42,5 KiB, 126 hits)(43.4KiB, 101 hooks), и пункт «Обязательные условия».
- Сведения об участниках сделки.
- Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки. Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.
- Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.
- Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
- Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
- Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.
Со стороны юридического лица подпись ставит уполномоченное лицо, указанная в пункте «стороны сделки» с указанием основания появления права подписи.
К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:
- Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
- В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
- При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.
Если организация принадлежит одному человеку, то дополнительное согласование не требуется.
Если в компании числится 2 и более учредителей, долевое участие определяется с учетом вложений в уставной капитал. При других раскладах учитываются вклады каждого из участников фирмы на счет предприятия (при условии что они не были акционерами).
Сделки с недвижимостью могут совершаться как физическими лицами, так и юридическим лицом. При оформлении перехода прав на собственность возникают дополнительные трудности: юрист-эксперт сайта Сергей Николаевич Пыщев советует не тратить много денег для консультации или юридического сопровождения сделки; лучше потратить небольшую сумму в качестве консультанта по недвижимости (и через суд вернуть деньги), чем потом пытаться восстановить потерянные средства спустя несколько лет после получения результатов мошенничества от продавца.
В качестве средства избежать мошенничества, можно потратить небольшую сумму на консультацию юриста или юридическое сопровождение сделки. Но лучше подождать с юридической консультацией и не тратить деньги в суде для возвращения потерянных денег через суд: ведь если мы столкнемся ни с чем подобным – потом придется возвращать потраченные им убытки до суда.
Задайте вопрос прямо на сайте.