Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя в ипотеку

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

В настоящее время право распоряжения недвижимостью имеют не только физические лица. Более того, некоторые компании владеют квартирами и жилыми домами; это позволяет им продавать объекты недвижимости без участия физических лиц по стандартной схеме сделки с участием фирмы.

Чтобы купить квартиру у юридического лица, риски покупателя оценивают в первую очередь — на нюансы продажи с участием организации.

В любом крупном сделке наличие юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств.

Общеизвестные опасности, с которыми могут столкнуться обычные граждане при покупке квартиры у юридического лица:

• Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.
• Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.

Индивидуальная цена является показателем истинной стоимости, чтобы избежать проблем с мошенниками и законными действиями.

• Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.

В любой из этих ситуаций можно остаться без денег и собственности, обвинив во всем собственную доверчивость.

В зависимости от вида сделки и собственности нужно привлечь юриста, который проверит сделку на юридическую чистоту и подготовит полную документацию для оспаривания.

Если перед вами стоит задача купить квартиру от юридического лица, проверяют саму организацию и историю владения конкретным объектом недвижимости.

При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого из указанных в договоре фактов относительно:

1. объекта;
2. собственника и покупателя;
3. условий сделки.

На рынке недвижимости важно, каким образом будет реализовано жилье. Самым распространенным случаем покупки квартиры от юридического лица является на первичной или вторичной основе: организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать свою собственность до сдачи дома в эксплуатацию либо уже после сданного объекта строительства.

Нередки случаи, когда застройщик реализует новостройки от собственного имени или с позиции подрядчика. Однако таких случаев не так уж много: в первую очередь на первичном рынке квартир мошенничество встречается реже и чаще, чем во вторичном секторе рынка недвижимости. Если сделка совершается впервые — привлечение своего юриста является необходимостью, которая убережет покупателя сделки от рисков и сделает заключение сделок безопасным делом.

Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку.

Банки давно работают с застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Это позволяет им более легко и просто получить выгодные условия кредитования для покупки жилья в будущем — без каких-либо затруднений проконтролировать сделку на предмет легитимности сделки или самого объекта строительства.

Однако существуют и опасности, когда в процессе сделки возникают накладки с согласованием кандидатуры заемщика или подготовкой необходимой документации.

Часто банк отказывает в заключении сделки на самом последнем этапе подготовки к подписанию договора, выявив проблемы с КИ или платежеспособностью.

В такой ситуации важно быть защищенным условиями договора, учитывающим риски отмены сделки по независимым от заемщика причинам.

Передача денег за квартиру должна быть зафиксирована документально, чтобы не возникло вопросов при получении документов. Однако если сделка проводится юридическим лицом или осуществляется без наличности — организация может проводить все расчеты безналичным способом и обходиться в принципе вообще без купюр (не считая банковские карточки).

В большинстве случаев расчеты проводятся безналичным способом, средства на счет зачисляются автоматически. Если же по условиям сделки требуется получение наличными денег – следует позаботиться о правильном оформлении:

1. Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.
2. Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.

При оформлении купли-продажи с юрлицом важно помнить, что это имеет значение для защиты своих интересов и не допустить оспаривания сделки в суде.

1. Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
2. Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
3. Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
4. Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.
5. Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
6. Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.

После получения выписки из Росреестра, подтверждающей переоформление собственников квартиры в собственность или с продлением права собственности на нового владельца сделки признаются завершенными.

Если физлицо подтверждает свои полномочия паспортом, для сделки с юрлицами потребуется гораздо больше документации.

юридическому лицу, претендующему на продажу квартиры в ином городе или поселке с правом продажи жилья потребуется предоставить полный пакет документов:

• Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.
• Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
• Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
• Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.

В общем порядке проверяются документы на приобретаемый объект (техническая, кадастровая документация), выписка ЕГРП.

Если планируется приобретение объекта первичного фонда недвижимости, то рекомендуется поручить эти мероприятия юристу-профессионалу в имущественных правах и гражданском законодательстве (не должно быть обременений или запретов на регистрационные действия). При покупке объектов вторичной собственности следует проверить наличие зарегистрированного права у другого собственника.

Накануне сделки стороны должны решить, кто будет оплачивать процедуру оформления сделки:

1. Заверение договора в нотариальной конторе – минимум 2 тысячи рублей (определяется в зависимости от региона, особенностей оформления, вплоть до цены квартиры).
2. Регистрационная пошлина – около 2 тысяч рублей.
3. Согласие супруги, заверенное у нотариуса – около 2 тысяч рублей.

В процессе подготовки документов возникает много дополнительных расходов, которые нужно учитывать при согласовании итоговой стоимости сделки. Гарантированно составленный договор купли продажи у юридического лица определяет успех и степень удовлетворенности сторон сделками

В любом соглашении есть определенные условия, и важно знать их особенности для того чтобы в дальнейшем не столкнуться с неисполнением условий сделки или попыткой оспорить сделку.

В процессе подготовки к покупке квартиры на юрлиц ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, в том числе основного документа – договора купли-продажи.

Скачайте образец:

К обязательным реквизитам договора относят: (42,5 KiB, 126 hits)(43.4KiB, 101 hooks), и пункт «Обязательные условия».

1. Сведения об участниках сделки.
2. Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки. Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.
3. Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.
4. Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
5. Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
6. Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.

Со стороны юридического лица подпись ставит уполномоченное лицо, указанная в пункте «стороны сделки» с указанием основания появления права подписи.

К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:

• Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
• В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
• При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.

Если организация принадлежит одному человеку, то дополнительное согласование не требуется.

Если в компании числится 2 и более учредителей, долевое участие определяется с учетом вложений в уставной капитал. При других раскладах учитываются вклады каждого из участников фирмы на счет предприятия (при условии что они не были акционерами).

Сделки с недвижимостью могут совершаться как физическими лицами, так и юридическим лицом. При оформлении перехода прав на собственность возникают дополнительные трудности: юрист-эксперт сайта Сергей Николаевич Пыщев советует не тратить много денег для консультации или юридического сопровождения сделки; лучше потратить небольшую сумму в качестве консультанта по недвижимости (и через суд вернуть деньги), чем потом пытаться восстановить потерянные средства спустя несколько лет после получения результатов мошенничества от продавца.

В качестве средства избежать мошенничества, можно потратить небольшую сумму на консультацию юриста или юридическое сопровождение сделки. Но лучше подождать с юридической консультацией и не тратить деньги в суде для возвращения потерянных денег через суд: ведь если мы столкнемся ни с чем подобным – потом придется возвращать потраченные им убытки до суда.

Задайте вопрос прямо на сайте.