Налог с перепродажи недвижимости
Налог с продажи квартиры: просто о сложном
Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налоги в бюджет. Как их рассчитать и какие ситуации не понадобятся?
Налоговый кодекс РФ не содержит понятия налога с продажи недвижимого имущества. НДФЛ является налогом на доходы физических лиц, или подоходным налогом в отношении любых финансовых поступлений у граждан независимо от их происхождения; он облагается любыми финансовым поступлениями физического лица вне зависимости от источника его получения.
Продавец квартиры заплатит 13% от своей прибыли. Закон о прогрессивном тарифе здесь не действует!
Налог на доходы с продажи нерезидентов составляет 30%. Гражданство продавца и покупателя при этом имеет значение, но для них он является резидентом страны-продавца (номер наследства).
- сделка совершается по цене покупки, и сумма не ниже 70% кадастровой цены.
- объект приобретался до 2016 года, собственник владеет им более пяти лет;
- объект продается ниже стоимости приобретения, но не менее 70% оценки по кадастру;
Важно знать: существует правило про трехлетний срок владения, отменяющее обязанность платить налог.
Но действует оно в ограниченных случаях, для объектов, полученных:
- по договорам ренты;
- в результате приватизации;
- при продаже единственного жилья.
- по наследству или договорам дарения от близких родственников;
Во всех других ситуациях продавцы обязаны рассчитаться с бюджетом.
Но в ряде случаев срок определяют правила:
- для приватизированного жилья отсчет срока владения идет от даты регистрации права.
- недвижимость, приобретенная через кооператив, считается собственностью после внесения первого взноса и подписания акта приема-передачи;
- если имущество получено в результате раздела, датой получения прав считается дата вступления в силу судебного решения;
- дата получения собственности на наследуемое жилье определяется датой открытия дела о вступлении в права;
Что же считать сроком владения? Отсчет ведется в месяцах, а не во времени. В нашем случае это 5 лет с момента регистрации права на жилье по истечении 60 месяцев после получения прав собственности и пятилетнего срока пользования квартирой.
Ответ на этот вопрос зависит от даты регистрации прав собственности и срока владения жильем.
По новым правилам НДФЛ не будет рассчитываться с 1 января 2016 года, если собственники квадратных метров приобрели квадратные метры после 01.01.2016.
- если вы владеете квартирой 36 месяцев, получив ее по договору ренты или дарения, по наследству или в результате приватизации. Освобождается и продажа единственного жилья, которым владеют им более 3 лет;
- если недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года, в собственности более 60 месяцев.
Во всех других случаях, реализация объектов с периодом владения до 5 лет подлежит налогообложению.
По новым правилам, базой для расчета выступает кадастровая цена, сниженная на 70%.
В расчете НДФЛ можно использовать стандартный вычет в 1 миллион рублей или на сумму расходов, понесенных по приобретению объекта.
Формула простая: (Доход – Расчет/или Выплаты) х 13% = Сумма налога.
Рассмотрим на примерах:
- В 2021 году господин Иванов продает квартиру за 5 млн. рублей. Имущество он купил два года назад за 4 млн. руб.
Кадастровая оценка объекта на 01 января 2021 года составила 7 млн.
В расчете учитываем коэффициент и вычисляем сравнительную стоимость: 7,0 * 70% = 4,9 У продавца будет продаваться 5 млн. рублей по кадастровой стоимости в том случае если он не имеет подтверждающих расходов документов;
В этом случае НДФЛ составит: (5,0 — 1) х13% = 520 000 рублей.
- Господин Смирнов продает дом за 6 млн. руб. Кадастровая оценка 10 млн. руб.
Если сравнивать кадастровую цену и договорную, то сравнительная стоимость ниже. Отсюда она будет основой для расчета цены: 10 х 70% = 7 (7)
НДФЛ: (7,0 – 1,0) х13% = 780 000 Рассмотрим следующий пример:
- Госпожа Синичкина продает таунхаус, полученный год назад при разделе имущества. Так как трехлетний срок владения не наступил, придется платить налоги. Таунхаус выставлен на продажу за 20 млн. рублей при кадастровой оценке в 12 млн. руб.
Документов, подтверждающих расходы, владелица жилья представить не может.
Налоговый кодекс устанавливает предельный размер вычета — 1 млн. рублей, это выгоднее всего для покупателя при условии что цена реализации слегка превышает сумму вычетов – в этом случае платеж будет минимальным!
Вычет применяется и в случаях, когда продавец не может обосновать расходы.
Гарантируется документальное подтверждение расходов. Принимаются договора купли-продажи, ипотеки и на проведение ремонтных работ в течение одного месяца с даты оплаты услуг
В налоговую инспекцию необходимо представить все чеки, платежные поручения, расписки по уплаченным процентам.
Важно знать, что декларацию по объекту недвижимости предоставляют в ИФНС при реализации объектов менее 36 или 60 месяцев.
При этом не имеет значения размер исчисленного взноса.
За нарушение срока сдачи (30 апреля следующего года) налогоплательщику грозит штраф.
Как заплатить налог на имущество при продаже недвижимости? Платить налоги за год, в котором была совершена сделка по покупке-продаже жилья необходимо не позднее 15 июля.
Первый заплатит налог за тот период, в котором он владел имуществом. Например: сделка состоялась 30 апреля и эта дата была зафиксирована выпиской ЕГРН. Таким образом, бывший владелец заплатил налоги 4 месяца (с 1 января по 8 июля).
Резюмируя всё вышесказанное:
- продажа недвижимости, купленной или полученной до 2016 года, не потребует уплаты налога в бюджет. Здесь действует правило владения объектом свыше 5-ти лет;
- освобождаются от платежа сделки с имуществом, которым владеют 3 года, если оно получено в дар, в наследство, по приватизации;
- прочая продажа объектов находящихся в собственности менее 5-ти лет облагается по ставке 13% для граждан РФ и по ставке 30% для нерезидентов. Основой для расчета выступает оценка по кадастру. Налогоплательщик может уменьшить сумму, использовав фиксированный вычет в 1 млн. рублей или предъявив к зачету понесенные расходы на приобретение данного объекта.
Наши рекомендации: перед продажей квартиры ознакомьтесь с новыми правилами налогообложения.