Как пересчитывается ипотека при досрочном погашении

Как делается перерасчет ипотеки при досрочном погашении? Онлайн-калькулятор для перерасчета ипотеки при полном и частичном досрочном погашении долга.

Обычно ипотека — это кредит, взятый на длительный срок.

Чем на большее время он открыт, тем больше придется выплатить заемщику процентов.

В любом случае, чем раньше будет погашен долг по ипотеке ликвидируется задолженность перед банком (при условии досрочного погашения), тем больше можно сэкономить.

Согласно ему:

• Финансовая организация не вправе требовать выплаты процентов больше, чем было начислено за пользование заемными финансами.
• Выплата процентов ипотечником должна осуществляться только по фактическому займу долга.
• Финансовое учреждение претендует на уплату только тех процентов, которые начислялись до даты ликвидации задолженности (иногда – на уплату лишь части этих процентов).

С помощью этого способа рассчитывается сумма задолженности по ипотеке. Их бывает два: Долговые платежи за ипотечный кредит бывают двух видов

1. Аннуитетные. Банк суммирует сумму займа с процентами и разбивает итоговое число на несколько равных платежей. Приведем такой пример. Пусть вы взяли ипотеку на 1 млн. р. под 10% годовых на 5 лет. Тогда за 5 лет переплата составит 50%, что приравнивается 0,5 млн. р. Вам придется выплатить и основной долг, и проценты. А это уже 1,5 млн. р. 5 лет – это 60 месяцев. Поэтому каждый месяц нужно будет вносить сумму, равную частному от деления 1,5 млн. р. на 60. Платеж составит 25 тыс. р. В первые расчетные периоды большую часть выплат будут составлять проценты, затем они сравняются с выплатами основной задолженности, а к концу действия ипотеки их доля будет наименьшей.
2. Дифференцированные. Банк начисляет проценты только на фактический объем долга каждый месяц. Поэтому платежи от одного периода к другому меняются в меньшую сторону. Но их величина за первый месяц несколько выше, чем при аннуитетных платежах. Но за последние периоды они будут существенно ниже. Для примера возьмем те же данные, что и выше. За первый месяц нужно будет заплатить 1/12 от годового процента по долгу (получится 1% от миллиона) + 1/60 часть самой задолженности (поскольку в 5 годах 60 месяцев). После расчета получим те же 25 тыс. р. Но проценты в следующем месяце будут начисляться на сумму, равную разности 1 млн. р. и 16 тыс. 666 р. Поэтому платеж составит около 24 тыс. 860 р.

Банки заключают договоры на ипотеку с аннуитетными платежами, так как для них это наиболее выгодно.

Сам перерасчет, независимо от метода совершения платежей, может быть осуществлен двумя способами:

• Путем уменьшения платежа (пример: нужно было каждый месяц платить 25 тыс. р., но придется вносить только 10 тыс. р.).
• Путем уменьшения срока платежей (пример: нужно было платить 5 лет, а после частично досрочного погашения – 2 года);

Рассмотрим, как будет осуществляться перерасчет ипотеки в обоих случаях. Читайте условия договора на ипотеку о том, какие способы погашения доступны заемщику при этом варианте сделки

Но такое бывает не всегда. Для дифференцированного и аннуитетного способа погашения ипотеки существует такой способ, как уменьшение срока ипотечного кредита (срока) в зависимости от условий договора: Если вы сложите 250 тыс р. и 25 тысяч рублей — срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов;

В результате кредит на 5 лет будет оформлен не по пяти годам, а на 4 и 2 месяца.

Вы можете вернуть страховку по ипотеке за неиспользованный срок действия договора (из примера выше – 10 месяцев).

Но в силу того, что ежемесячно объем выплат уменьшается (а не только кредит) или же вы сможете оплатить большее количество платежных периодов. Рассмотрим пример перерасчет ипотеки после ее частично досрочного погашения по формуле: СЕВ=(СЗ*ПС).

Условные обозначения:

1. СЗ – сумма займа (с вычетом финансов, внесенных в качестве досрочного погашения);
2. СЕВ – сумма ежемесячной выплаты после перерасчета процентов;
3. ПС – процентная ставка по ипотеке (месячная, а не годовая);
4. КПП – количество оставшихся платежных периодов.

Вернемся к исходным данным примера, иллюстрирующего аннуитетный способ погашения ипотеки.

Пусть вы внесли 250 тыс. рублей для частичного досрочного погашения, и срок действия ипотеки еще 4 года 10 месяцев.

В таком случае ежемесячно платить будет: СЕВ=(750 000*1)/1+1)-58 =12 711 р. (округленно). Сумма займа в расчете – это 700000 рублей, а не 1 500 000 и даже не 250 тысяч — потому что мы высчитали сумму долга из всего объема 300 тыс. руб.

Приведем пример, пусть спустя 1 платежный период после оформления ипотеки были внесены 250 тыс. [/stextbox]Приведу примеры: Пусть через один месяц с момента получения ипотечного кредита они заплатили больше денег…

р. Вычислим размер следующей выплаты (3-ей по счету):

• 1% от долга: 0,01*733 326 = 7 333 р.
• Так как платить еще 60-2 месяца, то долг нужно разделить на 58 периодов. Получим 12 643 р. (округленно).
• Объем долга после досрочного погашения: 1 000 000 (сумма займа) – 16 666 (выплата основного долга за 1 период) – 250 000 (досрочное погашение) – 8193 (вычет процентов за второй период) = 733 326 р. (округленно).

С учетом того, что банк предоставляет вам право выбора между способами перерасчета и способом досрочного погашения ипотеки. Для этого в разделе калькуляторов расчета ежемесячных взносов есть специальный раздел с возможностью получения рассрочки на определенный срок или частичной выплаты ипотечного кредита (округленное значение).

Сперва сделайте перерасчет для уменьшения срока выплат, а потом сравните сумму задолженности в обоих случаях.

Обычно выбирают тот вариант, где долг будет меньше. Его и используйте для снижения срока ипотеки.

В результате, сэкономив время ипотеки на 1 год (как и в примере выше), вы экономите 12%.

1. Что нужно сделать для досрочного погашения ипотеки. Тяжело ли это с формальной точки зрения, и имеет ли смысл гасить долг заранее.
2. Каков размер штрафа/комиссии/пеней/неустойки предусмотрен для досрочного погашения. Называться они могут по-разному, но эти расходы будут обязательно. Банки их объясняют тем, что перерасчет ипотеки требует большого времени и совершения большого количества операций. А работа банковских сотрудников должна быть оплачена.
3. Какой должен быть наименьший объем для досрочного погашения. Если вы располагаете меньшими деньгами, то банк не будет рассматривать ваше желание поскорее выплатить ипотеку.

Если у вас возникла необходимость досрочно погасить долг по ипотеке, сделайте это. Такая процедура выгоднее: штрафы не заставят платить за пользование кредитными средствами проценты больше чем ранее уплаченные в пользу кредита средства.

Частичную или абсолютную ликвидацию задолженности по ипотеке можно получить, прибегнув к одному из двух типов списаний денег:

• В день планового взноса. При таком способе списания средств объем долга уменьшается на суммы совершенной выплаты.
• В день, находящийся между датами плановых взносов по ипотеке. В этом случае перерасчет будет более сложным. Проценты на задолженность начисляются ежедневно, но гасятся ежемесячно. Поэтому ко времени, когда вы решили внести большую сумму средств между платежами, часть процентов уже накопилась. Поэтому они должны быть оплачены из досрочно вносимых финансов. На выплату основного долга пойдет только то, что осталось после уплаты начисленных за эти дни процентов. Это повлечет изменение размера платежа в следующем периоде, так как процентная составляющая взноса была частично уже выплачена. Он окажется меньше, но с последующих периодов сумма станет немного больше.

После зачисления финансов в пользу банка будет изменен график платежей по ипотеке.

Поэтому старый вам больше не понадобится – он будет недействительным.

В графике будут изменения, которые связаны либо с уменьшением срока выплаты и понижением ежемесячной платы. О том как производится перерасчет в каждом случае (подробнее об этом описано здесь).

В отделе банка можно получить новый график платежей в бумажном виде. Он будет доступен для изучения на личном кабинете.

«После досрочного погашения долга» процентная ставка по ипотеке может измениться. Это происходит, если банк удовлетворил его требования или согласно условиям ипотечного договора (сроку исполнения обязательства). Узнать годовую ставку вы можете в банке — это доступно каждому клиенту банка!

Предварительно вы можете произвести расчет самостоятельно, используя онлайн калькулятор.

Досрочное погашение – альтернатива выполнению обязательств перед банком, связанных с оформлением в нем ипотеки. Это более выгодный для заемщиков вариант выполнения своих обязанностей по оформлению ипотеки без необходимости перерасчета процентов при дальнейшем увеличении суммы долга

(7 оценок, среднее: 4,29 из 5)

100000 ₽

30000 ₽

60000 ₽

30000 ₽

30000 ₽

30000 ₽

15000 ₽

30000 Вклад BiznesLab.com от 10 миллионов долларов в год

Информация на сайте содержит субъективное мнение редакции нашего сайта. Мы не несём ответственность за достоверность и полноту содержащейся в них информации, а также за качество предоставленной услуги по ее переводу или выдаче услуг.

В соответствии с законом, финансовые услуги будут оказываться непосредственно организациями без разрешения Центрального Банка Российской Федерации.