Итрина залоговых квартир
Залоговая недвижимость: с витрины – на аукцион
Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости
- Ипотека
В России накопилось более 61 млрд рублей долгов по ипотеке. Эксперты прогнозируют пик дефолтов банков из-за невозврата залогов недвижимости, которую невозможно реализовать в 2016 году
Банкиры начали внедрять новые инструменты продаж, в том числе массовые аукционы. Интерес покупателей к торгам возрастает.
Альтернативные торги: как узнать реальные ставки и получить решение по недвижимости?
В 2015 году общая задолженность перед коллекторами выросла на 32,5% и превысила 61 млрд рублей.
Эксперт «Окей брокера» Владимир Рожанковский прогнозирует в этом году пик дефолтов по рублевой ипотеке со ставками от 13,5%.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) оценивает суммурную задолженность в этом секторе недвижимости на уровне 135 млрд рублей. Если банков заставят пересчитать валютный кредит, суммарная задолженность банками превысит 65 миллиардов рублей…
В частности, реализацией залогового имущества и квартир в том числе переданных по дефолтным займам.
Да, банк не ломбард: как и для всей российской экономики в целом он является средством защиты от инфляции. Но на практике это скорее всего сделка по продаже залоговой недвижимости – с точки зрения покупателя — здесь есть какой-то интерес сторон…
По теории, банкам и покупателю выгодно избавляться от залогового имущества в пользу продавца. Но на практике есть два варианта: если аукцион признан несостоявшимся или был назначен повторный торг со стартовой ценой выше цены первого предложения — цена падает ниже исходной (в 1-5%).
Второй аукцион проводится по голландской системе, где участники играют не на повышение цены и фиксируя нижний ценовой порог.
Банки предлагают покупателям получить ипотечные займы на покупку залоговой недвижимости по льготным ставкам.
Банки и покупатели должны быть довольны: банки компенсируют потери по дефолтным кредитам, а люди экономят.
Что сегодня в России является востребованным при продаже залогового имущества? Банки до последнего времени предпочитали не продавать заложенное имущество. Это долгий, кропотливый и неприятный процесс отнимающий ресурсы или чреватный конфликтами с клиентами банка.
Процесс это долгий, хлопотный, отвлекающий ресурсы и чреватый конфликтами.
И самое распространенное — залоговые витрины, которые сами банкирские работники непочтительно называют «свалками» или просто свалкой. Недвижимость экспонируется там годами и почти нигде в России она практически ни рекламировалась…
Автор сравнил предложения витрин ведущих банков с аналогичными лотами риэлторских фирм и самих собственников, размещенными в открытых источниках.
ВТБ24 уже предлагает в качестве залоговой квартиры на юго-востоке Москвы (ул. Маршала Кожедуха) однокомнатную квартиру экономкласса по цене 6,2 млн рублей за квн «трешка» с двумя комнатами и отдельным входом для персонала банка — 10 миллионов рубликов [/stextbox]
Банк предлагает за нее 22 млн рублей. Аналогичную квартиру в соседнем доме «Миэль-недвижимость» продает уже сейчас по 21 миллиону руб.
«Райффайзен-банк» почти не коррелирует с реалиями. Почти все его предложения на пять и более процентов ниже, чем в среднем по рынку.
Квартира на улице Софьи Виноградовой оценивается в 6,3 млн рублей. Аналогичные квартиры предлагаются по 5-7 миллионов рублей за кв м с кухней и ванной (6-6).
На сегодняшний день банковские витрины отличаются весьма скромными посещаемостью и отсутствием обратной связи. В то же время они не могут конкурировать с сайтами бесплатных объявлений.
Кредиторы не видят в этом ничего зазорного, однако все-таки понимают о том что придется заняться реализацией залоговой недвижимости.
ВТБ24 анонсировал массовые аукционы в ближайшие несколько месяцев: банки планируют выставить на торги более ста залоговых объектов, причем обе схемы будут проводиться как по английской, классической схеме с игрой понижением.
Федеральная служба судебных приставов сообщает о резком росте числа аукционных продаж залоговой недвижимости: в прошлом году их было зафиксировано больше, чем годом ранее.
В России не стало хуже платить по кредитам. Это попытка снять с баланса объекты, которые там «задержались».
ВТБ24 решил не понижать цены по залоговым объектам и посмотреть, что получится. «Мы хотим получить опыт эмпирического анализа в сфере недвижимости: на стартовой витрине банка указана цена порядка 3-5% ниже чем у риэлторов», — сказал Андрей Осипов (отметим), комментируя решение об организации массовых торгов с участием банковского специалиста Банком «Абсолют».
ВТБ24 оправдался, скорее всего вдвойне. Так как при оценке залоговой недвижимости любой банк стремится установить максимально низкую цену по всем сегментам — от скромной «однушки» до четырехкомнатных квартир на Зачатьевском переулке стоимостью около 80 млн рублей и выше – загородного дома площадью 2,5 тысячи квадратных метров с видом из окна. По мнению Круглой, такая ценовая политика может быть оправдана только для проведения торгов голландской системы или путем заключения сделки через международную систему сделок (Global).
В этом месте Андрей Осипов говорит, что с рынка залогового имущества можно ожидать спроса на рынке. И действительно: все понимают – аукционы по продаже заложенного жилья — это направление не самое привлекательное для банков и неизбежной вещью является.
«Застоявшихся» залоговых активов слишком много, а проблемных – еще больше. И так по цепочке: ВТБ24 и другие лидеры ипотечного кредитования не скрывают своих разочарований в банках-однодневках; к ним присматриваются остальные банки — Сбербанк, Альфа банк…
В процессе роста рисков на рынке недвижимости увеличивается количество случаев признания сделок купли-продажи недействительными. Причин масса: неправильное оформление и сопровождение сделки; внезапно появляющиеся третьих лиц, претендующих на метры, или даже их появление в виде сторонних людей с целью заполучить объект…
Между тем, покупка недвижимости у банка – гарантия юридической чистоты и отсутствия обременений.
Взаимный интерес к процессу: у банков и покупателей – пока еще слабый, а вот среди продавцов — нарастающий. Другие признаки оптимизма можно обнаружить в работе специализированных интернет-ресурсов; например, через ресурс «Залог24» Ассоциацией банков СевероЗападного региона реализовано 197 объектов недвижимости из 801 заявленной суммы (на сумму 2 млрд рублей).
Конечно, в количественном выражении это довольно скромный показатель, однако, лиха беда – начало.
«Спрос на залоговое имущество был всегда, и настоящий период не является исключением»
, – говорит руководитель проекта «Залог24» Сергей Новиков. Он полагает, что покупатели могут рассчитывать на действительно весомую скидку при покупке залогового имущества по стоимости намного ниже рыночной цены в силу того, что стоимость объекта для полного погашения кредита очень мала и не соответствует реальной цене предмета ипотеки — это явление растет с каждым днем.
На рынке залоговой недвижимости спрос есть – и он будет — если у клиента предложение, желание работать с недвижимостью.
- Ипотека
- 12 июля 2016 7 694
- 4 марта 2014 2 804
- 2 февраля 2021 1 357
- 23 октября 2014 1 757
- 18 марта 2021 686
Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой
Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно продать напрямую у заемщика.
Банки не продают залоговое имущество, пока оно еще является частной собственностью и просто находится в банке. Такое имущества выставляется на торгах самим заемщиком с согласия банка».
Если должник не может или отказывается платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок.
Производится сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет с банком.
«Покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги и должник избавляется от долга», — рассказал юрист адвокатского бюро А2 Дени Мурдалов.
В таком случае потенциальный покупатель может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья.
«В этой ситуации заемщику необходимо как можно скорее найти покупателя и получить деньги в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены»
, — считает Иван Лабека из «Инкома».
По закону регистрировать имущество по кредитному договору можно только после полного погашения долга.
А должник тем временем может перестать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет получить у банка уплаченные по договору деньги, а продавец – право собственности на нее и вовсе потерять
Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.
В большинстве случаев самая простая сделка – это договор между покупателем, продавцом и залогодержателем.
Если сумма от продажи квартиры больше, чем по залогу и меньше суммы в банке – деньги можно заложить сразу две ячейки.