Меню
Главная - Жилищное право - Итрина залоговых квартир

Итрина залоговых квартир

Залоговая недвижимость: с витрины – на аукцион


Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Ипотека

В России накопилось более 61 млрд рублей долгов по ипотеке. Эксперты прогнозируют пик дефолтов банков из-за невозврата залогов недвижимости, которую невозможно реализовать в 2016 году

Банкиры начали внедрять новые инструменты продаж, в том числе массовые аукционы. Интерес покупателей к торгам возрастает.

Альтернативные торги: как узнать реальные ставки и получить решение по недвижимости?

В 2015 году общая задолженность перед коллекторами выросла на 32,5% и превысила 61 млрд рублей.

Эксперт «Окей брокера» Владимир Рожанковский прогнозирует в этом году пик дефолтов по рублевой ипотеке со ставками от 13,5%.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) оценивает суммурную задолженность в этом секторе недвижимости на уровне 135 млрд рублей. Если банков заставят пересчитать валютный кредит, суммарная задолженность банками превысит 65 миллиардов рублей…

В частности, реализацией залогового имущества и квартир в том числе переданных по дефолтным займам.

Да, банк не ломбард: как и для всей российской экономики в целом он является средством защиты от инфляции. Но на практике это скорее всего сделка по продаже залоговой недвижимости – с точки зрения покупателя — здесь есть какой-то интерес сторон…

По теории, банкам и покупателю выгодно избавляться от залогового имущества в пользу продавца. Но на практике есть два варианта: если аукцион признан несостоявшимся или был назначен повторный торг со стартовой ценой выше цены первого предложения — цена падает ниже исходной (в 1-5%).

Второй аукцион проводится по голландской системе, где участники играют не на повышение цены и фиксируя нижний ценовой порог.

Банки предлагают покупателям получить ипотечные займы на покупку залоговой недвижимости по льготным ставкам.

Банки и покупатели должны быть довольны: банки компенсируют потери по дефолтным кредитам, а люди экономят.

Что сегодня в России является востребованным при продаже залогового имущества? Банки до последнего времени предпочитали не продавать заложенное имущество. Это долгий, кропотливый и неприятный процесс отнимающий ресурсы или чреватный конфликтами с клиентами банка.

Процесс это долгий, хлопотный, отвлекающий ресурсы и чреватый конфликтами.

И самое распространенное — залоговые витрины, которые сами банкирские работники непочтительно называют «свалками» или просто свалкой. Недвижимость экспонируется там годами и почти нигде в России она практически ни рекламировалась…

Автор сравнил предложения витрин ведущих банков с аналогичными лотами риэлторских фирм и самих собственников, размещенными в открытых источниках.

ВТБ24 уже предлагает в качестве залоговой квартиры на юго-востоке Москвы (ул. Маршала Кожедуха) однокомнатную квартиру экономкласса по цене 6,2 млн рублей за квн «трешка» с двумя комнатами и отдельным входом для персонала банка — 10 миллионов рубликов [/stextbox]

Банк предлагает за нее 22 млн рублей. Аналогичную квартиру в соседнем доме «Миэль-недвижимость» продает уже сейчас по 21 миллиону руб.

«Райффайзен-банк» почти не коррелирует с реалиями. Почти все его предложения на пять и более процентов ниже, чем в среднем по рынку.

Квартира на улице Софьи Виноградовой оценивается в 6,3 млн рублей. Аналогичные квартиры предлагаются по 5-7 миллионов рублей за кв м с кухней и ванной (6-6).

На сегодняшний день банковские витрины отличаются весьма скромными посещаемостью и отсутствием обратной связи. В то же время они не могут конкурировать с сайтами бесплатных объявлений.

Кредиторы не видят в этом ничего зазорного, однако все-таки понимают о том что придется заняться реализацией залоговой недвижимости.

ВТБ24 анонсировал массовые аукционы в ближайшие несколько месяцев: банки планируют выставить на торги более ста залоговых объектов, причем обе схемы будут проводиться как по английской, классической схеме с игрой понижением.

Федеральная служба судебных приставов сообщает о резком росте числа аукционных продаж залоговой недвижимости: в прошлом году их было зафиксировано больше, чем годом ранее.

В России не стало хуже платить по кредитам. Это попытка снять с баланса объекты, которые там «задержались».

ВТБ24 решил не понижать цены по залоговым объектам и посмотреть, что получится. «Мы хотим получить опыт эмпирического анализа в сфере недвижимости: на стартовой витрине банка указана цена порядка 3-5% ниже чем у риэлторов», — сказал Андрей Осипов (отметим), комментируя решение об организации массовых торгов с участием банковского специалиста Банком «Абсолют».

В 2015 году на торги было выставлено порядка 120 лотов, и по итогам аукциона дисконт банка составил около 10%. Впрочем, вдвойне это справедливо для любого залогового имущества: при оценке недвижимости любой банк стремится установить максимально низкую цену; а значит – не ошибается ни с чем — ведь он всегда хочет видеть максимальную стоимость объекта своего риска выше рыночной цены.

ВТБ24 оправдался, скорее всего вдвойне. Так как при оценке залоговой недвижимости любой банк стремится установить максимально низкую цену по всем сегментам — от скромной «однушки» до четырехкомнатных квартир на Зачатьевском переулке стоимостью около 80 млн рублей и выше – загородного дома площадью 2,5 тысячи квадратных метров с видом из окна. По мнению Круглой, такая ценовая политика может быть оправдана только для проведения торгов голландской системы или путем заключения сделки через международную систему сделок (Global).

В этом месте Андрей Осипов говорит, что с рынка залогового имущества можно ожидать спроса на рынке. И действительно: все понимают – аукционы по продаже заложенного жилья — это направление не самое привлекательное для банков и неизбежной вещью является.

«Застоявшихся» залоговых активов слишком много, а проблемных – еще больше. И так по цепочке: ВТБ24 и другие лидеры ипотечного кредитования не скрывают своих разочарований в банках-однодневках; к ним присматриваются остальные банки — Сбербанк, Альфа банк…

В процессе роста рисков на рынке недвижимости увеличивается количество случаев признания сделок купли-продажи недействительными. Причин масса: неправильное оформление и сопровождение сделки; внезапно появляющиеся третьих лиц, претендующих на метры, или даже их появление в виде сторонних людей с целью заполучить объект…

Рекомендуем прочесть:  Квартирант по договору

Между тем, покупка недвижимости у банка – гарантия юридической чистоты и отсутствия обременений.

Взаимный интерес к процессу: у банков и покупателей – пока еще слабый, а вот среди продавцов — нарастающий. Другие признаки оптимизма можно обнаружить в работе специализированных интернет-ресурсов; например, через ресурс «Залог24» Ассоциацией банков СевероЗападного региона реализовано 197 объектов недвижимости из 801 заявленной суммы (на сумму 2 млрд рублей).

Конечно, в количественном выражении это довольно скромный показатель, однако, лиха беда – начало.

«Спрос на залоговое имущество был всегда, и настоящий период не является исключением»

, – говорит руководитель проекта «Залог24» Сергей Новиков. Он полагает, что покупатели могут рассчитывать на действительно весомую скидку при покупке залогового имущества по стоимости намного ниже рыночной цены в силу того, что стоимость объекта для полного погашения кредита очень мала и не соответствует реальной цене предмета ипотеки — это явление растет с каждым днем.

На рынке залоговой недвижимости спрос есть – и он будет — если у клиента предложение, желание работать с недвижимостью.

  1. Ипотека
  1. 12 июля 2016 7 694
  2. 4 марта 2014 2 804
  3. 2 февраля 2021 1 357
  4. 23 октября 2014 1 757
  5. 18 марта 2021 686

Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно продать напрямую у заемщика.

Банки не продают залоговое имущество, пока оно еще является частной собственностью и просто находится в банке. Такое имущества выставляется на торгах самим заемщиком с согласия банка».

Если должник не может или отказывается платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок.

Производится сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет с банком.

«Покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги и должник избавляется от долга», — рассказал юрист адвокатского бюро А2 Дени Мурдалов.

В таком случае потенциальный покупатель может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья.

«В этой ситуации заемщику необходимо как можно скорее найти покупателя и получить деньги в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены»

, — считает Иван Лабека из «Инкома».

По закону регистрировать имущество по кредитному договору можно только после полного погашения долга.

А должник тем временем может перестать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет получить у банка уплаченные по договору деньги, а продавец – право собственности на нее и вовсе потерять

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

В большинстве случаев самая простая сделка – это договор между покупателем, продавцом и залогодержателем.

Если сумма от продажи квартиры больше, чем по залогу и меньше суммы в банке – деньги можно заложить сразу две ячейки.