Анализ рынка коммерческой недвижимости сахалинской области
Что будет с рынком недвижимости на Сахалине
Как будут меняться цены на недвижимость в будущем, как будет развиваться рынок жилья и куда лучше всего инвестировать накопленные средства? Об этом рассказал руководитель компании «АРБАТ-Недвижимость» Евгений КИРИЕНКО.
— Как можно охарактеризовать сегодняшнее состояние рынка недвижимости? – Начнем с того, что до кризиса (обусловленного или совместившего пандемию коронавируса) наблюдался подъем цен на жилье.
В частности, рост рынка на дальневосточном рынке был вызван двумя факторами: большим количеством выданных субсидий и сертификатов различным категориям граждан (инвалидам, многодетным семьям), которые дали возможность приобрести недвижимость в Дальневосточный регион по двум процентным ставками. Эта программа дает право любому гражданину РФ до 35 лет оформить покупку жилья для того чтобы он жил там пять с половиной года после покупки квартиры или проживания во время пятилетнего срока без прописки 4% годовых — это одна из важнейших задач правительства Дальнего Востока!
В результате господдержки и двухпроцентной ипотеки на Сахалине в 2023 году наблюдается рост спроса. Новостройки быстро раскупаются, особенно с готовыми квартирами для сдачи в аренду:
«Цена квадратного метра составляла 160 тысяч рублей (при черновой отделке) – из-за дефицита жилья и очень высокого спроса на него за счет дешевой ипотеки. После того, как стали говорить об экономическом кризисе, сахалинцы перестали бояться выходить в дома — они начали опасаться выхода их квартир!
Понадев маски и перчатки, граждане все-таки отправились в квартиру.
И опять все стали доверять наличному. Если до кризиса 90% покупателей квартир покупали квартиры с ипотекой, то теперь уже половина их смотрят квартиру в кредит.
На рынке недвижимости по-прежнему активность сохраняется, но о бешенстве говорить не могу. Во-первых, основную часть накоплений люди потратили в 2014 году (когда курс доллара резко вырос), и это привело к существенному росту цен на жилье — некоторые квартиры поднялись буквально за два месяца).
Первая причина — в 2014-м, когда резко выросли цены на жилье (это было из страха обесценивания рублевых накоплений), и люди тратили их тогда с большим риском – за два или три месяца цена квартиры поднялась более чем вдвое. Сегодня людей у которых есть крупная сумма денег (2-4 миллиона рублей) не так много: они находятся здесь только для того, чтобы купить квартиру подороже всего лишь через четыре недели после роста курса доллара; то есть сегодня человек имеет от пяти до восьми миллионов долларов жилья!
Некоторые из тех, у кого банк уже одобрил ипотеку, решили отказаться от покупки жилья. С чем это связано? А с тем что сегодня очень сложно понять: большинство компаний закрыто на карантин или принудительно закрылись (в Южно-Сахалинске значительное количество предприятий не работает), в том числе туристическая отрасль; крупные торговые центры закрыты полностью – многие просто закрывают свои филиалы).
Множество людей осталось без работы, но тем не менее они активно смотрят на недвижимость.
Очевидна основная причина покупки квартиры – страх потерять сбережения и накопления. Многие берут кредит, надеясь на то что рубль обесценится или квартира останется в собственности у владельца недвижимости
– Опираясь на свой многолетний опыт, я могу предсказывать следующие тенденции (по крайней мере в нынешних реалиях), потому что исходная ситуация может измениться.
На мой взгляд, покупательская активность сохранится в течение одного-двух месяцев. Вероятность пика – конец мая — начало июня — будет наблюдаться примерно через месяц после отмены самоизоляции. В то же время на Сахалине начинается летний сезон отпусков (начиная с середины июля). Каждый год из острова переезжают от полутора до двух тысяч человек ежегодно; таким образом каждый год за один день с материка сюда приезжает около 1,5 тысячи людей!
Кроме того, ежегодно с острова на материк переезжает от полутора до двух тысяч человек.
Большинство людей выставляют свои квартиры на продажу летом (пенсионеры уезжают, когда уже тепло), а молодое активное население продает их после окончания учебного года своих детей.
В июне, когда хозяева смогут уехать в отпуск (на отдых), на рынке квартир и домов появятся новые предложения.
В конце концов, те люди в панике ищут деньги и через месяц-полтора определятся.
На рынке, по словам бизнесменов (которые говорят «вилку», мы ожидаем вспышку»), будут выставлены квартиры тех людей, которые больше не смогут выплачивать ипотеку. Поэтому семьи с большими долгами могут продавать недвижимость тем семьям, у которых нет собственных квартир или других активов для последующей продажи: их имущество будет растащено на корню.
Рынок неизбежно начнет насыщаться объектами.
Банки ужесточают требования к заемщикам. И даже если ставки по ипотеке будут снижены, с учетом того что банки увеличивают процентные ставки тем покупателям (туристический бизнес), мероприятия в сфере развлечений) для многих получить ипотечный кредит будет невозможно.
«Важно», что банки увеличивают первоначальный взнос по ипотеке (это если у них есть такой прогноз), а если его нет, значит банкиры сами предсказывают падение цен на жилье.
По моим прогнозам, в ближайшие два года цены на Дальнем Востоке упадут минимум 15-20%.
Дальше все будет зависеть от экономических и политических событий, а также действий нашего президента в экономической ситуации.
Вторым фактором роста цен является увеличение госсубсидий, государственных программ поддержки и выдачи гарантийных писем. Это тоже приводит к росту цены: застройщики не успевают выполнить заказы покупателей (впрочем, это происходило в последние 20 лет). Сегодня рост курса доллара стимулирует строительство доступного жилья по низким ценам; а покупателя много!
То, что с рынка уйдет довольно много застройщиков, будет препятствовать снижению цен.
А аренда жилья на Дальнем Востоке подорожает, поскольку экономия в нефтяной отрасли и внутреннем туризме снижаются. Посуточная аренды из-за коронавируса упала вдвое (в том числе с Сахалином), а месячная — примерно до 20 %). Так что покупать сегодня жилье для последующей сдачи его во временно аренду не советую: рынок недвижимости завален предложениями от местных застройщиков или компаний.
. — Какие рекомендации вы можете дать людям, которые собираются продавать квартиру? – Тем из них кто планирует продать жилье сейчас — я советую сделать это немедленно и как можно скорее.
Назовите сроки, до которых цены начнут падать. Те же, кто не планирует покупать — подождите хотя бы месяц и увидите большое количество объектов (а это возможность хорошо поторговаться). Тем, кому хочется ждать – лучше подождать минимум год: в июле-августе следующего года появятся продавцы жилья с Сахалинского острова для срочной продажи своей квартиры или еще через два года летом 2023 г. Цена квадратного метра недвижимости на острове должна быть минимально низкой; я думаю, что даже весной 2020-го цена будет минимальная.
– Что может быть риском, если вы вкладываете деньги не во недвижимость? — Доля риска всегда есть. Даже землетрясение способно обесценить ваш вклад (например, землетрясения могут его обвалить).
Вложения в свое образование самые надежные. Но где хранить деньги? До миллиона рублей я бы разделил на две части, одну половину купил доллары и оставшуюся часть оставил «на жизнь».
В настоящее время доллар сдерживается искусственно, но в ближайшем будущем он неизбежно будет расти.
Я много времени посвящаю финансовому, экономическому образованию и предлагаю всем ограничить себя во всех расходах (если тратите 50 тысяч в месяц – 300 тыс. рублей), потому что завтра может произойти всё самое страшное: вторая волна вируса или потеря работы!
Кризис продлится не один год, экономическая обстановка в ближайшие два-три года будет ухудшаться.
Не хочу заканчивать разговор на пессимистической ноте. Я уже говорил, что любой кризис и любая пандемия кончатся одинаково – мы генетически очень сильный народ!
Сейчас нужно немного поменьше смотреть телевизор, больше работать и заботиться о своем здоровье.
Справка ‘МК’ Евгений Кириенко в сфере недвижимости работает с 2008 года, начинал обычным риелтором. В 2011 году открыл компанию «АРБАТ-Недвижимость», сегодня владеет двумя компаниями: ООО и АО «Арабат»